Efficientare un condominio anni ’50 è una delle sfide più frequenti che affronto nel mio lavoro tra Venezia, Treviso e Padova, e anche una delle più interessanti. Gli edifici di quel periodo sono ovunque nelle nostre città e nei nostri paesi: solidi nella struttura, spesso ben proporzionati, ma nati in un’epoca in cui il criterio energetico semplicemente non esisteva. Murature sottili, nessuno strato di isolamento, ponti termici diffusi, impianti ormai obsoleti. Sono edifici che scaldano male, disperdono molto e costano parecchio da gestire. Ma proprio per questo offrono margini di miglioramento enormi: si parte da così in basso che ogni intervento ben fatto produce risultati evidenti.
Partire dalla diagnosi, non dai lavori
Su un condominio di questo tipo a Scorzè ho lavorato esattamente su questo salto: dall’edificio “com’era” a un edificio con dispersioni ridotte e un comfort completamente diverso. Il metodo che applico è sempre lo stesso, e comincia con una domanda che precede ogni decisione sui lavori: dove sta perdendo energia questo edificio? Prima di scegliere se rifare la facciata, sostituire i serramenti o cambiare la caldaia, è indispensabile capire come e da dove il fabbricato disperde calore.
Questa fase di analisi guarda a quattro ambiti principali. L’involucro, cioè le pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati. Le coperture, spesso responsabili di una quota importante delle dispersioni, perché il calore tende a salire e a fuggire dall’alto. I serramenti, che negli edifici degli anni ’50 sono quasi sempre datati, con vetri singoli e telai che lasciano passare aria e freddo. E infine gli impianti, cioè il sistema di produzione e distribuzione del calore, tipicamente sovradimensionato e poco efficiente rispetto agli standard attuali. Solo dopo aver fotografato con chiarezza questi quattro fronti è possibile costruire un intervento sensato.
Un intervento coerente, con una gerarchia di priorità
Il passo successivo è definire un intervento coerente. Coerente significa che i lavori si susseguono in un ordine logico, in cui ogni passo prepara il terreno al successivo. Non ha senso, per esempio, dimensionare un nuovo impianto prima di aver ridotto le dispersioni dell’involucro: si finirebbe per installare un sistema tarato su un fabbisogno che stiamo per cambiare. Al contrario, riducendo prima le perdite di calore, l’impianto che serve dopo sarà più piccolo, meno costoso e in grado di lavorare in condizioni ottimali.
In tutto questo entra un elemento che in condominio pesa moltissimo: il rapporto tra costo, beneficio e detrazioni fiscali disponibili. Ogni euro speso deve produrre un ritorno, e le agevolazioni fiscali, quando ci sono, spostano sensibilmente l’equilibrio della convenienza. Costruire una gerarchia di priorità significa proprio questo: individuare gli interventi che, a parità di spesa, restituiscono il maggior beneficio in termini di comfort e risparmio, e affrontarli per primi. Poiché gli incentivi cambiano nel tempo, è sempre bene verificare il quadro aggiornato al momento in cui si parte.
La classe perfetta non è l’obiettivo
C’è un punto che ripeto spesso agli amministratori di condominio, ed è forse il più controintuitivo. Su questi fabbricati non serve inseguire la classe energetica perfetta. L’obiettivo non è raggiungere un’etichetta a tutti i costi, ma realizzare un intervento ben sequenziato che riduca in modo tangibile le dispersioni e migliori la vita di chi abita l’edificio. Un condominio anni ’50 che passa da uno stato di grave inefficienza a un livello intermedio ben calibrato ottiene un salto di comfort e di risparmio molto più significativo, e con un investimento più sostenibile, rispetto al tentativo di spingerlo verso le classi più alte forzando la mano.
Questo approccio, oltre a essere più economico, è anche più rispettoso della realtà del condominio, dove le risorse sono comuni, le decisioni si prendono in assemblea e ogni spesa va condivisa e giustificata. Un progetto ben sequenziato è anche un progetto più facile da spiegare e da far approvare.
Se amministrate o abitate un condominio degli anni ’50 e vi state chiedendo da dove cominciare, il mio consiglio è di non partire dai lavori ma dalla diagnosi. Potete contattare il mio studio, con sedi a Scorzè in Via Castellana 24 e a Venezia in Dorsoduro 880/B, scrivendo a luca@ingpozzato.com: insieme possiamo valutare lo stato dell’edificio e definire un percorso di riqualificazione su misura, tra Venezia, Treviso e Padova.
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