Nel mio lavoro tra Venezia, Treviso e Padova, una delle situazioni più stressanti che mi capita di gestire è sempre la stessa: si arriva davanti al notaio per l’atto di acquisto e, all’improvviso, salta fuori una difformità. La verifica della conformità urbanistica avrebbe evitato quasi sempre quel problema, se solo fosse stata fatta al momento giusto. E il momento giusto non è il rogito: è prima, quando c’è ancora tempo per capire, valutare e decidere.
La regolarità urbanistica e catastale di un immobile non è un dettaglio formale che si sistema all’ultimo. È la condizione che rende l’immobile commerciabile e finanziabile. Una veranda mai sanata, un frazionamento interno diverso dalle mappe, una diversa distribuzione degli ambienti rispetto al progetto autorizzato possono bloccare il rogito, far saltare il mutuo o, nel peggiore dei casi, trasferire all’acquirente un problema costoso da risolvere.
Cosa significa davvero verifica di conformità urbanistica
Verificare la conformità urbanistica di un immobile significa confrontare due cose: lo stato di fatto, cioè com’è realmente costruito l’edificio oggi, e lo stato autorizzato, cioè ciò che i titoli edilizi depositati in Comune dicono che dovrebbe essere. Quando i due combaciano, l’immobile è regolare. Quando divergono, siamo di fronte a una difformità, che può essere lieve e sanabile oppure sostanziale e ben più complicata da gestire.
Per fare questo confronto serve l’accesso agli atti in Comune e la consultazione delle planimetrie in Catasto. Recupero i titoli edilizi che hanno autorizzato l’immobile nel tempo — licenze, concessioni, permessi, eventuali sanatorie — e li metto a confronto con quello che rilevo sul posto. È un lavoro tecnico, ma è anche l’unico modo per sapere con certezza cosa si sta comprando.
Perché farlo prima e non davanti al notaio
Il vantaggio di anticipare la verifica è tutto nel tempo che si guadagna. Se emerge una difformità, prima della trattativa c’è modo di capire se è sanabile, con quali costi e soprattutto a carico di chi. Diventa un elemento della negoziazione, non un imprevisto che fa saltare tutto. Il venditore può regolarizzare, oppure il prezzo può tenerne conto, oppure si decide insieme come procedere. Se invece la verifica non emerge nulla, si compra sereni, con la certezza di aver escluso il rischio più caro. Per capire nel concreto quanto costa e quanto tempo richiede una sanatoria edilizia, ho dedicato un articolo apposito a queste due domande.
Al contrario, scoprire il problema davanti al notaio significa trovarsi con pochissimo margine di manovra. La trattativa si arena, il mutuo rischia di non essere erogato, e le tensioni tra le parti si moltiplicano proprio nel momento in cui servirebbe lucidità. Ho visto compravendite ben avviate fermarsi per settimane, a volte definitivamente, per difformità che una verifica preventiva avrebbe intercettato in pochi giorni.
Un investimento piccolo contro un rischio grande
Spendere qualche settimana e una verifica tecnica prima di firmare vale molto più di una trattativa che si blocca all’ultimo. Parliamo di un costo che è una frazione minima del valore dell’immobile, a fronte di un rischio che può valere decine di migliaia di euro o l’immobile stesso. È lo stesso principio della due diligence in qualsiasi operazione importante: si controlla prima di impegnarsi, non dopo.
Nel contesto veneto, tra centro storico di Venezia, terraferma e le province di Treviso e Padova, ogni immobile ha la sua storia edilizia, spesso stratificata in decenni di interventi. Proprio per questo la verifica preventiva è ancora più preziosa: più un edificio è vissuto e modificato, più è probabile che qualche passaggio non sia stato regolarizzato a dovere.
Se stai per comprare o vendere un immobile e vuoi affrontare l’atto con serenità, il mio studio si occupa esattamente di questo: accesso agli atti, verifica dello stato di fatto rispetto allo stato autorizzato, valutazione delle eventuali difformità e delle vie per risolverle. Scrivimi a luca@ingpozzato.com o contattami dalle sedi di Scorzè e Venezia: verificare prima costa poco, scoprire dopo può costare moltissimo.
Approfondisci: vai alla pagina del servizio