La telefonata è quasi sempre la stessa: c’è un rogito in vista, o un’eredità da sistemare, e il tecnico della parte acquirente ha trovato qualcosa che non torna tra lo stato di fatto e i titoli edilizi. A quel punto le domande che mi arrivano sono tre, sempre nello stesso ordine: si può sanare? Quanto mi costa? E soprattutto, faccio in tempo? Sono domande legittime, e meritano risposte oneste — anche quando la risposta onesta è “dipende”, purché si spieghi da cosa dipende. In questo articolo, dedicato alla sanatoria edilizia, provo a fare esattamente questo, restando nel perimetro tecnico del mio lavoro quotidiano tra Venezia, Treviso e Padova.
Cosa si può sanare e cosa no
La prima distinzione da fare è tra le difformità minori — una tramezza spostata, una diversa distribuzione interna — e quelle più rilevanti, come ampliamenti, cambi d’uso o modifiche strutturali. Una finestra spostata o allargata in facciata va valutata caso per caso: la legge non la nomina fra le tolleranze. Le prime si risolvono in genere con pratiche relativamente snelle; le seconde richiedono una verifica accurata, perché l’accertamento di conformità non guarda solo l’urbanistica: chiede anche il rispetto della disciplina edilizia.
Dal 2024 le strade sono due, e cambia ciò che va dimostrato. Per gli abusi più gravi — costruire senza titolo, o in totale difformità da esso — l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia in entrambi i momenti: quello in cui è stata realizzata e quello in cui si presenta la domanda.
Per le difformità parziali e per le variazioni essenziali la legge incrocia i due piani: l’urbanistica si guarda al momento della domanda, i requisiti edilizi al tempo in cui l’opera fu costruita. Non significa però che basti: il Comune può subordinare il titolo all’esecuzione di opere, anche strutturali, e alla rimozione di ciò che non è sanabile; e dove c’è un vincolo paesaggistico si apre un passaggio autorizzativo a parte.
In nessuno dei due casi è un condono: se la conformità richiesta manca, la sanatoria non si rilascia.
Ed è qui che il “dipende” diventa concreto: lo stesso ampliamento può essere sanabile in un Comune e non in un altro, a seconda del piano urbanistico. Poi ci sono i casi realisticamente impossibili, come i volumi che lo strumento urbanistico non consente in alcun modo. Sugli immobili in area con vincolo paesaggistico, poi, per le opere costruite senza titolo o in totale difformità il margine è molto più stretto. Il punto di partenza, in ogni caso, è sempre la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile: senza quello, ogni previsione è un azzardo.
Quanto costa una sanatoria (e perché non trovate cifre qui)
Diffido sempre di chi promette cifre al telefono. Il costo di una sanatoria si compone di più voci: l’oblazione — una somma che non è una sanzione, e che la legge commisura al doppio del contributo di costruzione per i permessi in sanatoria (o, per gli interventi che per legge sarebbero gratuiti, a un importo pari al contributo calcolato come prevede la legge), con un aumento del 20% per le difformità parziali e le variazioni essenziali salvo che l’opera fosse conforme sia alla realizzazione sia alla domanda, o al doppio dell’aumento di valore dell’immobile per la SCIA in sanatoria, entro un minimo e un massimo fissati dalla legge; gli eventuali oneri dovuti al Comune; e l’onorario tecnico per il rilievo, gli elaborati grafici e la gestione della pratica. Ciascuna di queste voci dipende da variabili che si conoscono solo guardando la situazione reale: l’epoca dell’abuso, la sua entità, il regime urbanistico dell’area, la prassi dello specifico ufficio tecnico. Per questo non troverete numeri in questo articolo: qualunque cifra generalizzata sarebbe disonesta. Quello che posso dire è che una stima seria si fa solo dopo un accesso agli atti e un sopralluogo — ed è un investimento piccolo rispetto al rischio di scoprire il problema a rogito fissato. È lo stesso motivo per cui consiglio sempre la verifica di conformità urbanistica prima di comprare casa, quando i margini di manovra sono ancora ampi. Per il tuo caso, trovi come lavoriamo nella pagina sulla sanatoria edilizia a Venezia, Treviso e Padova.
Quanto tempo serve davvero
La sequenza reale è questa: accesso agli atti (il primo passo, da avviare subito perché tutto il resto dipende da ciò che emerge dal fascicolo), poi la redazione degli elaborati tecnici, poi l’istruttoria comunale, con eventuali richieste di integrazione. Se l’immobile ricade in area con vincolo paesaggistico e le opere sono state eseguite senza l’autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, nei casi dell’art. 36-bis serve anche il parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica, e per legge il termine del Comune resta sospeso fino alla conclusione di quel procedimento. Chi ha già una data di rogito fissata deve mettere in conto tutto questo con largo anticipo: nella mia esperienza, muoversi al momento del compromesso è spesso già tardi, muoversi prima di mettere in vendita è la scelta giusta.
Un caso concreto: la porzione di bifamiliare in provincia di Venezia
Di recente ho seguito la sanatoria di una porzione di casa bifamiliare in provincia di Venezia, emersa durante una compravendita: distribuzione interna diversa dal progetto e un piccolo ampliamento mai dichiarato. Sono partito dal rilievo con laser scanner dell’intero fabbricato, perché documentare le difformità con un rilievo strumentale toglie ogni ambiguità: gli elaborati depositati corrispondevano al millimetro allo stato reale. Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, questa precisione ha reso l’istruttoria più semplice, non più complicata: il tecnico comunale non ha dovuto chiedere integrazioni, perché ogni misura era verificabile e coerente, e la pratica è andata avanti senza intoppi.
Sanatoria edilizia e aggiornamento catastale: un passaggio da non dimenticare
C’è un ultimo passaggio che spesso viene dimenticato, o rimandato: una volta ottenuta la sanatoria edilizia, se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto regolarizzato va aggiornata, perché per vendere serve anche la conformità catastale. Senza questo aggiornamento, l’immobile resta in regola sul fronte urbanistico ma disallineato in Catasto, ed è proprio questo scarto che salta fuori più spesso durante la due diligence tecnica prima di firmare un preliminare, quando il tecnico della controparte confronta titoli, planimetrie e stato di fatto.
Nella pratica, seguo la sanatoria edilizia e l’aggiornamento catastale come un unico percorso, proprio per evitare che il cliente si trovi a distanza di mesi con un secondo intervento da pagare e organizzare. Se la vostra pratica riguarda in particolare planimetrie, accatastamenti o variazioni catastali a Venezia e provincia, trovate maggiori informazioni nella pagina dedicata alle pratiche catastali.
Se avete scoperto una difformità sul vostro immobile, o sospettate di averla, il consiglio è di non aspettare: prima si inquadra il problema, più opzioni restano sul tavolo. Potete contattarmi per un confronto senza impegno nelle sedi dello studio a Scorzè, Via Castellana 24 e a Venezia, Dorsoduro 880/B, oppure scrivendo a luca@ingpozzato.com: dopo un primo esame dei documenti e un sopralluogo saprò dirvi con onestà se, come e in quanto tempo la vostra situazione si può risolvere.
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