Comprare casa è, per la maggior parte delle persone, la spesa di una vita. Eppure spesso ci si affida all’impressione della visita, a qualche chiacchiera con il venditore e alla fiducia. La due diligence tecnica prima dell’acquisto è invece l’insieme di verifiche che consiglio sempre di fare prima di firmare, perché intercetta in anticipo i problemi che, scoperti dopo il rogito, diventano costosi e a volte irrisolvibili. Nel mio lavoro tra Venezia, Treviso e Padova ne accompagno molte, e il filo conduttore è sempre lo stesso: sapere prima ciò che si può sapere prima.
I controlli documentali: conformità urbanistica e catastale
Il primo controllo riguarda la conformità urbanistica, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e lo stato autorizzato dai titoli edilizi. Detto semplicemente: la casa che stai comprando deve essere, nella realtà, quella che i documenti comunali dicono che sia. Una veranda mai sanata, un frazionamento interno diverso dalle mappe, una diversa distribuzione degli ambienti rispetto al progetto approvato sono difformità che possono bloccare il rogito, far saltare il mutuo o trasferire a te acquirente un problema costoso da regolarizzare. Verificarle prima significa sapere se ci sono, se sono sanabili, a quale costo e a carico di chi. Su costi, tempi e limiti di una sanatoria edilizia — cosa si può sistemare e cosa no — ho scritto una guida dedicata, utile prima di fare un’offerta.
Il secondo controllo è la conformità catastale: le planimetrie depositate in Catasto devono corrispondere alla realtà, e le intestazioni devono essere corrette e aggiornate. È un accertamento documentale che spesso rivela disallineamenti nati da lavori mai aggiornati o da passaggi di proprietà gestiti male, e che vanno risolti prima del trasferimento.
I controlli sulle prestazioni e sullo stato fisico
Il terzo controllo è la prestazione energetica. L’attestato di prestazione energetica, l’APE, non va letto come una semplice formalità da allegare all’atto, ma come una stima dei costi futuri di gestione dell’immobile. Una classe bassa significa bollette alte e, prima o poi, la necessità di interventi di efficientamento. Leggere l’APE in fase di acquisto ti dice quanto ti costerà vivere in quella casa e quali margini di miglioramento esistono, informazioni che pesano sulla trattativa.
Il quarto controllo è lo stato dell’involucro e degli impianti, attraverso un’ispezione tecnica sul posto. È qui che un occhio esperto intercetta ciò che una visita normale non coglie: tracce di umidità e risalita capillare, ponti termici, criticità nascoste nelle murature, impianti obsoleti o non a norma. Sono proprio le sorprese che, ignorate, si trasformano nei preventivi salati dei primi mesi da proprietario.
Il quinto controllo entra in gioco quando emergono dubbi geometrici o difformità che non si riescono a chiarire con la sola documentazione. In questi casi un rilievo accurato, eventualmente con laser scanner, restituisce misure oggettive dello stato di fatto. Sovrapponendo la nuvola di punti allo stato autorizzato, le differenze diventano evidenti e quantificabili, e si smette di discutere per impressioni. È lo strumento che porta chiarezza definitiva quando qualcosa non torna.
Perché conviene sempre
Messe in fila, queste cinque verifiche costano una frazione del prezzo dell’immobile. È una proporzione che non smette mai di colpirmi: si spendono centinaia di migliaia di euro per una casa e si esita davanti a poche centinaia di euro di controlli tecnici che potrebbero evitare il problema più caro di tutti, cioè scoprire dopo il rogito ciò che si poteva sapere prima. Dopo la firma, ogni difformità, ogni criticità nascosta, ogni brutta sorpresa diventa un problema tuo, da risolvere con i tuoi soldi e nei tuoi tempi. Prima, invece, è ancora materia di trattativa.
Il momento per queste verifiche è sempre lo stesso: prima di firmare. Non davanti al notaio, quando ormai le cose sono decise, ma nelle settimane che precedono, quando c’è ancora spazio per capire, negoziare o, se serve, rinunciare. Qualche settimana e una verifica tecnica valgono molto più di una trattativa che si arena all’ultimo o di un acquisto di cui pentirsi.
Se stai valutando l’acquisto di un immobile in Veneto, a Venezia, Treviso, Padova o in provincia, contatta lo studio prima di impegnarti. Ti accompagno nella due diligence tecnica con i controlli giusti per il tuo caso, così arrivi al rogito sapendo esattamente cosa stai comprando. Scrivimi a luca@ingpozzato.com.
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