Sanatoria edilizia e accertamento di conformità a Venezia, Treviso e Padova

Sanatoria edilizia a Venezia: quando serve

La sanatoria «ordinaria» si chiama accertamento di conformità. Permette di ottenere il titolo edilizio per lavori già eseguiti, ma solo se l’opera rispetta le regole richieste dalla legge. È una norma stabile del Testo unico edilizia (artt. 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001): non si apre e non si chiude a date fisse.

Possono chiederla il responsabile dell’abuso oppure l’attuale proprietario dell’immobile, anche se le difformità sono state fatte da altri prima di lui.

Il punto di partenza è la verifica di conformità urbanistica: senza sapere che cosa risulta autorizzato, non si può dire che cosa va sanato.

Sanatoria e condono non sono la stessa cosa

Il condono è un’altra cosa. Le leggi di condono non chiedevano che l’opera rispettasse le regole urbanistiche: fissavano una data entro cui l’opera doveva essere ultimata, dei casi esclusi, dal 1994 dei limiti di dimensione, e un termine per presentare la domanda. Il condono del 1985 valeva per le opere ultimate entro il 1° ottobre 1983, quello del 1994 per le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, quello del 2003 per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003. I termini per le domande sono scaduti: l’ultimo il 10 dicembre 2004.

Non c’è una «sanatoria 2026» da aspettare: l’accertamento di conformità si può chiedere già oggi. Un nuovo condono richiederebbe una nuova legge, e all’11 settembre 2026 non ne abbiamo trovata nessuna in vigore. In Parlamento c’è un disegno di legge del Governo che delega la riscrittura del Testo unico in un «Codice dell’edilizia e delle costruzioni» (Camera, A.C. 2826). È una proposta ancora in esame in Commissione, non una legge, e da sola non cambia nulla per chi presenta domanda oggi.

Difformità sanabili e non sanabili: la verifica che viene prima

Se l’opera non rispetta le regole richieste alle date indicate dalla legge, il titolo in sanatoria non si ottiene e il Comune applica le sanzioni del Testo unico: secondo i casi, la demolizione o una sanzione pecuniaria.

La domanda si può presentare finché non sono scaduti i termini fissati dal Comune per demolire o rimuovere l’opera e, comunque, finché il Comune non ha applicato le sanzioni amministrative.

Per questo la prima risposta che diamo riguarda la fattibilità: se la strada non c’è, lo diciamo prima di preparare la pratica. Nel nostro articolo trovi anche cosa non si può sanare.

Varianti su titoli anteriori al 1977

Per gli edifici con titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977 (30 gennaio 1977), le varianti eseguite in corso d’opera in parziale difformità che non rientrano nelle tolleranze possono essere regolarizzate con una SCIA e il pagamento di un’oblazione (calcolata come nell’art. 36-bis), sentite le amministrazioni competenti.

Accertamento di conformità: art. 36 e art. 36-bis

Dal 2024 le strade sono due. Per le opere costruite senza permesso di costruire o in totale difformità (e per quelle senza la SCIA «alternativa» al permesso) si usa l’art. 36. Per le difformità parziali, per le variazioni essenziali e per i lavori eseguiti senza la SCIA ordinaria o in difformità da essa si usa l’art. 36-bis. Sugli immobili vincolati, però, la legge considera le variazioni essenziali come totale difformità, e quale delle due strade si applichi in quel caso va verificato caso per caso.

Art. 36: la doppia conformità

Per le opere senza titolo o in totale difformità (art. 36) serve la cosiddetta doppia conformità: l’opera deve rispettare le regole urbanistiche ed edilizie in vigore sia quando è stata realizzata, sia quando si presenta la domanda.

Art. 36-bis: la conformità «incrociata»

Per le difformità parziali, le variazioni essenziali e i lavori senza SCIA (art. 36-bis) le due date si separano. La conformità urbanistica si verifica sulle regole in vigore al momento della domanda. Quella edilizia si verifica sui requisiti in vigore quando l’opera è stata realizzata: la dichiarazione del tecnico fa riferimento alle norme tecniche di quell’epoca.

La data in cui l’opera è stata realizzata si prova con documenti: informazioni catastali di primo impianto, fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, altri atti di provenienza dimostrata. Se con i documenti non è possibile, il tecnico attesta la data con una propria dichiarazione, sotto la sua responsabilità, anche penale.

Nei casi dell’art. 36-bis il Comune può subordinare il titolo all’esecuzione di lavori, anche strutturali, necessari per la sicurezza, e alla rimozione delle parti che non si possono sanare. Nelle zone sismiche, tranne quelle a bassa sismicità, la regolarizzazione passa anche per le norme antisismiche: per le difformità dell’art. 36-bis e per le tolleranze il tecnico attesta il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni in vigore quando l’opera è stata realizzata, e la documentazione va allo sportello unico, per l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale o per i controlli regionali. Per le opere senza titolo (art. 36), una sentenza della Cassazione penale del 2026 esclude la doppia conformità se si è costruito senza la preventiva autorizzazione sismica.

Accertamento di conformità paesaggistica sugli immobili vincolati

Se l’opera è in area con vincolo paesaggistico ed è stata eseguita senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, nei casi dell’art. 36-bis il Comune chiede all’autorità che gestisce il vincolo un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica, anche se i lavori hanno creato superfici utili o volumi. La procedura vale anche se il vincolo è stato posto dopo la costruzione. Se la compatibilità è accertata si paga, oltre all’oblazione, una sanzione pari al maggiore fra il danno arrecato e il profitto conseguito, stimata con perizia. Se è negata, si applica la demolizione prevista dal Codice del paesaggio.

Per le opere costruite senza titolo o in totale difformità (art. 36) in area con vincolo paesaggistico il margine è molto più stretto. Il Codice del paesaggio non ammette l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, salvo tre casi: lavori che non hanno creato né aumentato superfici utili o volumi, uso di materiali diversi da quelli autorizzati, lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. Una sentenza della Cassazione penale del 2026 ritiene non configurabile la sanatoria dell’art. 36 in area vincolata, perché quell’articolo non prevede un’autorizzazione paesaggistica in sanatoria.

Sugli immobili sottoposti a tutela lavoriamo come descritto nella pagina sugli immobili vincolati.

Tolleranze costruttive: quando una difformità non va sanata

Piccoli scostamenti dalle misure del progetto approvato non sono abusi. Se l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta o ogni altro parametro della singola unità immobiliare si discostano entro il 2% dalle misure del titolo, non c’è violazione edilizia.

Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 le soglie crescono al diminuire della superficie utile dell’unità: 2% oltre i 500 m², 3% fra 300 e 500 m², 4% fra 100 e 300 m², 5% sotto i 100 m², 6% sotto i 60 m². La superficie da considerare è quella assentita dal titolo che ha autorizzato l’intervento, senza tener conto dei frazionamenti successivi.

Il massimo previsto dalla legge è il 6%, per le unità sotto i 60 m² e per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024. Il 10% non è nel testo in vigore.

La tolleranza del 2% vale anche per le misure minime fissate dalle norme sulle distanze e sui requisiti igienico-sanitari. Resta fermo che le tolleranze non possono limitare i diritti dei terzi, per esempio quelli di un vicino.

Le tolleranze non si «sanano»: non servono un accertamento di conformità né un’oblazione. Le dichiara il tecnico abilitato, nella modulistica della prima pratica edilizia successiva oppure con una dichiarazione asseverata allegata all’atto di vendita o di costituzione di diritti reali. La dichiarazione concorre allo stato legittimo dell’immobile. Nelle zone sismiche, tranne quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta anche il rispetto delle norme antisismiche dell’epoca.

Tolleranze esecutive

Sono tolleranze «esecutive» le irregolarità geometriche e le modifiche di minima entità alle finiture, e la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori, purché non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità. Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 si aggiungono: il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni, la diversa posizione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori di progetto corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione nel progetto.

Altezze interne e finestre

Il «2,40 m» non è una tolleranza: è una regola del Salva Casa sull’agibilità. Il progettista può asseverare la conformità igienico-sanitaria di locali alti meno di 2,70 m, fino a 2,40 m, e di monolocali sotto le superfici minime (fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due). Può farlo solo se l’alloggio soddisfa il requisito dell’adattabilità (D.M. 236/1989) e almeno una di due condizioni: l’edificio è oggetto di interventi di recupero e di miglioramento igienico-sanitario, oppure si presenta insieme un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative (più superficie o una ventilazione naturale adeguata).

La legge non nomina le finestre fra le tolleranze. Fra le tolleranze esecutive delle opere realizzate entro il 24 maggio 2024 c’è la diversa posizione delle aperture interne, non lo spostamento o l’allargamento delle finestre in facciata. Per le finestre la verifica si fa caso per caso.

Sugli immobili vincolati

Le tolleranze esecutive non valgono per gli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. Le soglie percentuali, invece, nella norma edilizia non hanno questa esclusione. Il profilo paesaggistico, però, si verifica a parte.

Come lavoriamo: dal rilievo alla pratica

Ricerca dei titoli edilizi e stato legittimo

Recuperiamo in Comune, con l’accesso agli atti, i titoli edilizi e i progetti depositati, e ricostruiamo la sequenza dei titoli che definisce lo stato legittimo dell’immobile.

Lo stato legittimo è la situazione dell’immobile che risulta dai titoli edilizi. È quella stabilita dal titolo che ne ha previsto o legittimato la costruzione oppure, dal 2024, dal titolo dell’ultimo intervento che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che il Comune, rilasciandolo, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. In entrambi i casi si aggiungono i titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali.

«Costruito prima del 1967» non vuol dire automaticamente «senza titolo». Con la legge urbanistica del 1942 la licenza edilizia era già obbligatoria nei centri abitati e, dove c’era un piano regolatore, anche nelle zone di espansione. Dal 1° settembre 1967 è diventata obbligatoria in tutto il territorio comunale. Anche i regolamenti edilizi comunali potevano richiederla. Per sapere se un titolo serviva si guarda dove e quando l’immobile è stato costruito.

Per gli immobili costruiti quando il titolo edilizio non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti (fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, altri atti di provenienza dimostrata), insieme al titolo dell’ultimo intervento sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare e ai titoli successivi.

Rilievo dello stato di fatto

Rileviamo lo stato di fatto con sopralluogo e rilievo metrico. Quando l’immobile è articolato usiamo il rilievo laser scanner, che produce una nuvola di punti e disegni quotati da sovrapporre ai grafici dei titoli: qui trovi un caso di sanatoria risolto con il rilievo laser scanner.

Confronto e relazione tecnica

Confrontiamo lo stato di fatto con lo stato legittimo e qualifichiamo ogni differenza. Può essere una tolleranza (basta la dichiarazione del tecnico, con l’attestazione antisismica nelle zone sismiche), una difformità sanabile con l’art. 36 o con l’art. 36-bis, oppure una difformità non sanabile.

Pratica, dichiarazioni e catasto

Prepariamo la pratica in sanatoria, permesso o SCIA, con la dichiarazione del professionista sulle conformità e, se serve, l’attestazione della data di realizzazione. Oppure la dichiarazione delle tolleranze, da allegare a una pratica o all’atto notarile.

La domanda di permesso in sanatoria, o la SCIA in sanatoria, si presenta al Comune, allo sportello unico per l’edilizia. Il Comune deve acquisire d’ufficio i documenti già in possesso delle pubbliche amministrazioni, compresi quelli catastali, e non può chiedere perizie sulla loro autenticità.

La legge fissa i termini della decisione. Sulla domanda dell’art. 36 il Comune decide con provvedimento motivato entro 60 giorni; se non si pronuncia, la domanda si intende respinta. Sulla domanda di permesso dell’art. 36-bis il termine è di 45 giorni e, se il Comune non si pronuncia, la domanda si intende accolta. Per la SCIA in sanatoria vale il termine di controllo della SCIA edilizia, 30 giorni. Il termine si interrompe se l’ufficio chiede elementi istruttori in modo motivato e puntuale, e riparte quando li riceve. Se c’è un vincolo paesaggistico resta sospeso fino alla conclusione del procedimento paesaggistico.

Il titolo in sanatoria, dopo il pagamento dell’oblazione, entra nello stato legittimo dell’immobile. Per vendere serve anche la conformità catastale: se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto regolarizzato, curiamo anche l’aggiornamento catastale.

Da cosa dipende il costo di una sanatoria

Il costo di una sanatoria ha due parti, e conviene tenerle distinte: le somme previste dalla legge per ottenere il titolo, e il compenso del tecnico.

Per la sanatoria dell’art. 36 si paga, a titolo di oblazione, il contributo di costruzione in misura doppia. Se l’intervento per legge sarebbe gratuito, si paga un importo pari al contributo calcolato come prevede l’art. 16.

Per il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis l’oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione (o, se l’intervento sarebbe gratuito, a un importo calcolato come prevede l’art. 16), con un aumento del 20% per le difformità parziali e le variazioni essenziali. L’aumento non si applica se l’opera era conforme alle regole urbanistiche ed edilizie sia quando è stata realizzata, sia al momento della domanda.

Per la SCIA in sanatoria l’oblazione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, valutato dall’Agenzia delle entrate e determinato dal responsabile del procedimento. Questa oblazione va da 1.032 a 10.328 euro, e da 516 a 5.164 euro se l’opera era conforme sia alla realizzazione sia alla domanda.

In area con vincolo paesaggistico, se la compatibilità è accertata, all’oblazione si aggiunge una sanzione pari al maggiore fra il danno arrecato e il profitto conseguito, determinata con perizia di stima.

L’oblazione dei permessi si calcola sul contributo di costruzione, che dipende dal Comune: gli oneri di urbanizzazione li stabilisce il consiglio comunale sulla base delle tabelle regionali. Per la SCIA conta l’aumento di valore stimato dall’Agenzia delle entrate. Per questo una cifra seria richiede di conoscere il Comune, la destinazione e la consistenza dell’opera.

Stimiamo in anticipo oblazioni e sanzioni applicando le regole di legge e le tabelle del Comune. L’importo definitivo lo determina il Comune e, per le valutazioni di valore, l’Agenzia delle entrate. Il compenso del tecnico per rilievo, verifiche e pratica è un’altra voce, che si concorda con il professionista. Per un ordine di grandezza abbiamo spiegato quanto costa una sanatoria edilizia in un articolo dedicato.

Sanatoria e compravendita: prima del rogito

Negli atti tra vivi che trasferiscono un immobile, come vendita, donazione o permuta, la legge chiede a chi vende di dichiarare gli estremi del titolo edilizio (il permesso di costruire o il permesso in sanatoria). Per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva che lo attesti. Per il catasto chiede la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie catastali sono conformi allo stato di fatto, sostituibile con l’attestazione di un tecnico abilitato. Senza queste menzioni l’atto è nullo. Se il titolo edilizio esisteva, l’atto si può confermare con un atto successivo; per le menzioni catastali la conferma è possibile solo se le planimetrie esistevano ed erano conformi allo stato di fatto.

Secondo la Cassazione, se nell’atto ci sono gli estremi di un titolo che esiste davvero ed è riferibile a quell’immobile, il contratto è valido anche se l’immobile non è conforme al titolo. La difformità però resta un abuso, con le sue conseguenze.

Un abuso non si cancella con la vendita. Per le opere senza titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali, l’ordine di demolizione del Comune è rivolto al proprietario oltre che al responsabile dell’abuso, e la sanatoria la può chiedere l’attuale proprietario. Per questo conviene verificare lo stato legittimo prima del rogito.

La verifica di conformità dice subito se c’è qualcosa da sistemare, e nel nostro articolo spieghiamo perché conviene farla prima della compravendita.

Cosa dipende dalla Regione e dal Comune

Alcuni aspetti dipendono dalla Regione e dal Comune: quali difformità sono variazioni essenziali, gli oneri su cui si calcola l’oblazione, la classificazione sismica, gli strumenti urbanistici con cui si misura la conformità. Per ogni pratica li verifichiamo sulle norme regionali e comunali in vigore.

Quali difformità siano «variazioni essenziali» lo stabiliscono le Regioni, entro i criteri del Testo unico. In Veneto la legge regionale urbanistica (L.R. 61/1985, art. 92, testo vigente) considera variazioni essenziali, fra l’altro:

• un mutamento sostanziale della destinazione d’uso, in contrasto con le destinazioni stabilite (si ha quando riguarda almeno il 50% della superficie utile di calpestio dell’unità);
• un aumento della cubatura oltre 1/5 del volume utile dell’edificio, o dell’altezza oltre 1/3;
• un’alterazione della sagoma o della posizione che violi le distanze;
• una ristrutturazione urbanistica al posto della ristrutturazione edilizia autorizzata;
• la violazione delle norme antisismiche.

Non contano le variazioni che toccano solo cubature accessorie, volumi tecnici e distribuzione interna.

Circolano ancora regole «venete» sullo stato legittimo che non valgono più. Una norma regionale del 2021 diceva che, per gli immobili anteriori al 1977 con certificato di abitabilità o agibilità, lo stato legittimo coincideva con quello dei certificati (L.R. 61/1985, art. 93-bis, introdotto dalla L.R. 19/2021 «Veneto cantiere veloce»). La Corte costituzionale l’ha dichiarata illegittima nel 2022. Oggi vale la regola nazionale dell’art. 9-bis.

Le regole di questa pagina sono verificate sulle norme in vigore all’11 settembre 2026.

Servizi correlati

Servizi che lo studio segue spesso insieme alla sanatoria, nelle province di Venezia, Treviso e Padova.

• Verifica di conformità urbanistica e catastale
• Rilievo laser scanner
• Pratiche catastali
• Operazioni su immobili vincolati
• Un caso di sanatoria con il rilievo laser scanner