Succede quasi sempre allo stesso modo. Il venditore ha già accettato la proposta, la banca dell’acquirente ha avviato la pratica di mutuo, il notaio chiede i documenti urbanistici e a quel punto qualcuno mi telefona: «Ingegnere, ci chiedono lo stato legittimo dell’immobile, cosa dobbiamo mandare?». Il problema è che lo stato legittimo non è un documento da mandare: è una condizione da dimostrare. E quando la domanda arriva a poche settimane dal rogito, il tempo per dimostrarla con calma spesso non c’è più.
Cosa significa davvero “stato legittimo”
In parole semplici, un immobile è nel suo stato legittimo quando corrisponde, negli elementi essenziali, al titolo che ne ha autorizzato la costruzione e ai titoli successivi che ne hanno assentito le modifiche: la licenza o concessione originaria, le varianti, i condoni, le pratiche di sanatoria. Il concetto è oggi definito dall’art. 9-bis del DPR 380/2001, che il cosiddetto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha ritoccato semplificando alcuni casi ricorrenti, ad esempio quando l’ultimo titolo rilasciato ha già comportato una verifica di quelli precedenti. Per gli immobili molto risalenti, costruiti quando non era richiesto alcun titolo abilitativo, la legge indica una strada diversa: si parte dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti — riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio — ai quali si aggiungono il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare e gli eventuali titoli successivi per interventi parziali. La stessa strada vale anche quando del titolo esiste un principio di prova ma non se ne trovano copia o estremi. Preciso subito il perimetro: io mi occupo della verifica tecnica; le valutazioni sugli effetti dell’atto restano al notaio, ed è giusto così.
Come si ricostruisce: l’accesso agli atti in Comune
La ricostruzione parte quasi sempre da un accesso agli atti presso l’archivio edilizio comunale. Chi non l’ha mai fatto lo immagina come una semplice richiesta allo sportello; in realtà è una procedura formale, con un’istanza protocollata e la ricerca del fascicolo. Ed è il passaggio da cui dipende tutto il resto: per questo conviene avviarlo appena si decide di vendere o di comprare, non a ridosso del rogito. Quando il fascicolo arriva, si leggono i disegni allegati al titolo abilitativo originario e alle pratiche successive, e li si confronta con la planimetria catastale, che da sola non prova nulla ma aiuta a datare le modifiche. Capita che il fascicolo sia incompleto o disperso, soprattutto per edifici del dopoguerra: in quei casi si integra con altre fonti, dalle mappe storiche alle pratiche di condono, ricostruendo il quadro pezzo per pezzo. È lo stesso lavoro che descrivo nell’articolo sulla verifica di conformità urbanistica prima di comprare casa, visto però dall’altra parte del tavolo.
Dalla carta alla realtà: sopralluogo e rilievo
Trovata la carta, bisogna confrontarla con la realtà. Nei casi semplici basta un sopralluogo con metro e disto; quando l’immobile è articolato — corpi aggiunti, dislivelli, sottotetti — eseguo un rilievo con laser scanner, che mi permette di sovrapporre lo stato di fatto ai grafici assentiti senza margini di interpretazione. Le difformità che incontro più spesso sono sempre le stesse: tramezze spostate, soppalchi mai dichiarati, verande chiuse anni fa, cambi d’uso di fatto mai formalizzati. Su una porzione di bifamiliare in terraferma veneziana, la pratica storica esisteva ed era regolare, ma i disegni raccontavano una casa che non c’era più: è esattamente il tipo di scoperta che conviene fare durante una due diligence tecnica prima di firmare, non davanti al notaio. Come si procede quando una difformità emerge lo spieghiamo nella pagina sull’accertamento di conformità.
Perché chi vende rischia più di chi compra
In atto è il venditore a dichiarare gli estremi del titolo edilizio (per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva che lo attesti) e, per il catasto, la conformità di dati e planimetrie allo stato di fatto, ed è quindi il venditore a rispondere di ciò che dichiara. Scoprire un problema a trattativa avviata significa rinegoziare il prezzo, chiedere proroghe, o sanare in fretta ciò che si poteva sistemare con mesi di anticipo. La buona notizia è che molte difformità si rivelano regolarizzabili; la cattiva è che richiede tempo — e che se l’intervento non rispetta la disciplina urbanistica ed edilizia richiesta, il titolo in sanatoria non si ottiene e restano le sanzioni del Testo unico. Quale dei due scenari sia il vostro si sa solo dopo l’accesso agli atti e il sopralluogo. Per questo la verifica dello stato legittimo va affrontata per prima, prima ancora di accettare una proposta, non per ultima.
Non riguarda solo chi vende
Capita spesso che a chiedermi questa verifica non sia direttamente chi vende, ma un tecnico che deve costruire una perizia estimativa: penso alle divisioni ereditarie, alle separazioni, ai conferimenti societari. In tutti questi casi il valore attribuito all’immobile deve reggere a un controllo, e un valore costruito ignorando difformità o titoli mancanti è un valore fragile, destinato a saltare al primo confronto serio. Ne parlo più diffusamente nell’articolo su perizie e stime immobiliari, dove spiego perché la regolarità documentale incide direttamente sulla cifra finale.
Se dai controlli emerge invece una difformità non sanata, la domanda successiva è quasi sempre la stessa — quanto costa sistemarla e quanto tempo serve — e la risposta dipende da troppe variabili per essere generica: ne ho scritto nell’articolo dedicato alla sanatoria edilizia, che affronta proprio questi due aspetti. Per una prima valutazione della vostra situazione, comunque, il punto di partenza resta sempre lo stesso: un confronto diretto, che potete richiedere dalla pagina preventivo dello studio.
Se stai per vendere o hai ricevuto una richiesta dal notaio, contattami: lo studio riceve a Scorzè, Via Castellana 24 e a Venezia, Dorsoduro 880/B, oppure scrivi a luca@ingpozzato.com.
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